Revenus fonciers et année blanche

L’imposition des revenus fonciers n’a pas été impactée par la loi de finances 2018 et notamment par l’instauration de la flat tax.

Ces revenus continuent à être taxés au taux progressif de l’impôt sur le revenu majoré des cotisations sociales désormais perçues au taux de 17,2%.

Les revenus fonciers ont donc subis une augmentation globale des perceptions déjà bien lourdes en pareille matière.

Ces derniers peuvent supporter un taux de prélèvement (IR et cotisations sociales ) de 59,14 % maximum, en considérant un taux d’imposition de 45%, de cotisations sociales à 17,2% diminué de la part de CSG déductible.

Les revenus fonciers vont être impactés par la mise en place du prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2019 et donc par l’année dite « blanche » qui se traduira par la mise en place du CIMR (crédit d’impôt modernisation du recouvrement) pour l’année 2018.

La mise en place du prélèvement à la source va impliquer un paiement de l’impôt pour l’année N et non plus N-1, un acompte intégrant l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales sera prélevé chaque mois ou chaque trimestre.

Les revenus fonciers pourront la plupart du temps être considérés comme des revenus réguliers  et profiteront en pareil cas d’une neutralisation totale pour 2018 via l’application du CIMR.

Partant de ce postulat, tout contribuable soumis à cette taxation peut légitimement s’interroger sur l’intérêt de réaliser des travaux déductibles en 2018 alors même qu’aucun revenu ne sera retenu pour le calcul de l’impôt.

Mais la situation n’est pas si simple, car la loi prévoit l’application des mécanismes suivants:

-Les charges déductibles sur les revenus fonciers de 2018 sont celles payées en 2018

-Les charges déductibles sur les revenus fonciers de 2019, sont égales à la moyenne des charges payées en 2018 et 2019.

Quelques exemples:

M X réalise 6000 € de travaux en 2018 et 6000 € de travaux en 2019 sachant que son revenu foncier est de 10.000 €.

Revenu foncier taxable 2018: 4.000 € (10.000-6.000) Neutralisé par le CIMR

Revenu foncier taxable 2019: 4.000 € (10.000 - (12.000/2))

M X réalise 0 € de travaux en 2018 et 12.000 € de travaux en 2019 sachant que son revenu foncier est de 10.000 €.

Revenu foncier taxable 2018: 10.000 € Neutralisé par le CIMR

Revenu foncier taxable 2019: 4.000 € (10.000 - (12.000/2))

M X réalise 12.000 € de travaux en 2018 et 0 € de travaux en 2019 sachant que son revenu foncier est de 10.000 €.

Revenu foncier taxable 2018: - 2.000 € (10.000 - 12.000) Neutralisé par le CIMR

Revenu foncier taxable 2019: 4.000 € (10.000 - (12.000/2))

On constate dans ces trois cas que l’imposition 2019 est la même, donc à priori pas d’impact , mais ce serait négliger la possibilité de créer pour 2018 un déficit foncier en report déductible du revenu global 2019 dans une certaine limite (10.700 € hors intérêt d’emprunt) tout en bénéficiant d’une seconde déductibilité des travaux de 2018 à concurrence de moitié pour 2019.

Pour exemple:

Cas de travaux réalisés en 2018:

M X réalise 25.000 € de travaux en 2018 et 0 € de travaux en 2019 sachant que son revenu foncier est de 10.000 €.

Revenu foncier taxable 2018: - 15.000 € (10.000 - 25.000) dont 10.700 € imputés sur le revenu global 2018 donc « perdus » car neutralisé par le CIMR et 4.300 euros en report.

Revenu foncier taxable 2019: -2.500 € (10.000 - (25.000/2)) déficit imputable sur le revenu global de 2019 auquel s’ajoute le déficit de 4.300 € en report imputable également.

Cas de travaux réalisés en 2019:

M X réalise 0 € de travaux en 2018 et 25.000 € de travaux en 2019 sachant que son revenu foncier est de 10.000 €.

Revenu foncier taxable 2018: 10.000 € Neutralisé par le CIMR

Revenu foncier taxable 2019: -2.500 € (10.000 - (25.000/2)) déficit imputable sur le revenu global de 2019 mais sans déficit antérieur reportable. 

On remarque ici qu’un déficit foncier supérieur à 10.700 € constaté en 2018 permettra une déductibilité du delta sur le revenu global de 2019 (dans une limite de 10.700 €) tout en conservant en 2019 la déductibilité de la moitié des travaux réalisés en 2018.

On constate donc qu’il n’est pas forcément pertinent d’attendre 2019 pour réaliser des travaux bien au contraire.

La loi de finances rectificative 2017 prévoit cependant des cas ou la déductibilité totale pour 2019 des travaux réalisés la même année pourra être effective.

Pour toute question contactez FLV NOTAIRES COLOMIERS qui vous conseillera sur la stratégie à adopter.